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日本的公寓大廈價格持續高檔的原因分析(下)

2020年發生的新冠肺炎危機,雖然仍在持續中,公寓大廈價格卻維持高檔。本篇持續探究可能的原因。

只要持續賣得出去,價格就會持續上漲

用地費與建築費相當於公寓大廈的「成本」,雖然大家多半會以為成本上漲多就會導致價格上漲,但決定東西的價格並不是如此單純,即使賣方想漲價,但若此價格賣不出去的話,東西就會剩下來,如果不能預期「上漲後的價格也能賣出去」,賣方是無法輕易調漲價格的。

也就是說,自2013年開始的新建公寓大廈價格持續上漲的背景中,有支撐即使價格上漲也能持續賣出的事物。

至於買方的經濟狀況是如何呢?雖然上班族的平均年薪從2012年度的408萬日圓上漲至2019年度的436萬日圓,但這約6.9%的上漲率遠不及公寓大廈價格上漲率(約32%)。2019年度的平均年薪甚至比2000年代前半還低,但當時的公寓大廈價格卻比現在便宜很多。

所以,從公寓大廈價格開始上漲的2013年之後,買方購買力應是追不上公寓大廈價格上漲的,但新建公寓大廈卻持續賣得出去,這是為什麼呢?

我想應有人知道答案,亦即「住宅貸款低利率」。從過去資料可知,雖然2012年時利率已非常低,但之後因長期景氣低迷,使得日銀自2016年開始採取負利率政策,造成住宅貸款利率更進一步下跌。

扣除因FLAT35制度不同(團體信用生命保險費改成含在利率內)造成的變化後,現在的固定利率比2012年低了1%以上。

至於機動利率方面,雖然各銀行的基本利率沒有變化,但以網路銀行為中心,實際利率折扣的競爭非常激烈,現在已是最低可至0.4%左右的空前低利率。而大型銀行雖然利率較高,若使用網路申請的話,也已下降至低於0.5%的水準。

可購入額提升數百萬~1千萬日圓以上的「低利率化」

住宅貸款的低利率化產生非常明顯之效果,公寓大廈價格上漲前的2012年時,以固定利率貸款5,000萬日圓的話,每個月須還款約17.3萬日圓;但2019年時,相同的每月還款額可貸到5,900萬日圓。

換句話說,因利率變低,使得購買預算可增加900萬日圓之多。若是機動利率的話,甚至可貸到6,650萬日圓,預算可多1,650萬日圓。

2012年至2019年的首都圏新建公寓大廈平均上漲價格為1,440萬日圓,而住宅貸款的低利率化吸收了大部分的上漲價格,所以買方在不增加自己負擔下,可購入額增加了數百萬到1千萬日圓之多。所以變成即使公寓大廈價格上漲仍賣得出,因為賣得出去所以價格持續上漲的循環。

買賣的基本就是,即使成本增加,若覺得會賣不出去就不會輕易調漲價格,但目前卻持續調漲。筆者認為住宅貸款利率下跌,即為近年公寓大廈價格上漲的關鍵因素。

目前為止,因住宅貸款利率下跌支撐住公寓大廈價格持續上漲,但因利率幾乎已沒有再下跌的餘力,所以今後難以期待因利率下降抵銷價格上漲的效果。那麼,公寓大廈價格上漲終於要停下來了嗎?

山下伸介住宅文章撰者
1990年畢業於京都大學工學部,進入株式會社RECRUIT就職。2005年開始擔任住宅資訊雜誌「SUUMO新建公寓大廈」、「住在都心bySUUMO」等的總編輯長達10年以上,後於2016年辭職獨立。現在活躍於住宅相關主題的企劃、執筆、講座講師等方面,並曾擔任財團法人住宅金融普及協會「住宅貸款顧問」營運委員(2005年~2014年)。現為株式會社KOTO VALUE負責人。

(消息來源:Nomu.com)

日本的公寓大廈價格持續高檔的原因分析(上)

一般來說,不動產市場容易被經濟好壞影響,實際上於2008年金融危機後,不論新建還是中古的公寓大廈,平均價格皆明顯下跌。但2020年發生的新冠肺炎危機,雖然仍在持續中,公寓大廈價格卻維持高檔。

雖然新冠肺炎疫情對經濟的影響可能會超過2008年金融危機,為什麼價格卻沒受到影響呢?探討原因後,可能是因為首都圈的公寓大廈市場正逢歷史性大轉換期所致。本篇將分享近年價格上漲暗藏的玄機。

地價與建築費用上漲是導致公寓大廈價格上漲的主因?

雖然近年公寓大廈價格上漲是由數種要因所致,其中常被提起的多為地價上漲與建築費用上漲。與地價上漲前的2012年相較,東京23區住宅地平均價格已上漲2成以上,但須留意「住宅地」包含有許多離車站較遠,以獨棟別墅為主的地區。

近年公寓大廈注重良好的地點,因車站周邊都市更新而建設的大規模公寓大廈也持續增加,所以距離商業地較近的公寓大廈,土地費用的上漲率應會高於住宅地。

而從商業地地價資料可知,價格持續維持在「最高」,雖然因為此為各都市人氣商業地的單處地價,不可直接跟住宅地「平均」價格進行比較,但仍可知道高便利性的商業地,地價上漲的程度遠高於住宅地。所以綜合來說,可得到公寓大廈土地費用上漲率高於住宅地平均上漲率之結論。

而從集合式住宅(RC結構)建築費指數可知,新建公寓大廈開始上漲前一年的2012年時,建築費指數飆漲了近2成。2012年新建公寓大廈平均價格為4,540萬日圓,2019年已上漲至5,980萬日圓,約上漲32%(引用自不動產經濟研究所「首都圏公寓大廈市場動向」)。

雖然此上漲率稍高於住宅地地價與建築費的上漲率,但考量到距離商業地較近的好地點公寓大廈增加,可說此結果大致反映出地價與建築費用的上漲率。

此外,推動公寓大廈好地點化的背景是因2008年金融危機的教訓,當時因公寓大廈市場惡化,離都心與車站較遠等地點相對不好的物件,販售時遭遇許多困境。

之後,因許多土地開發商即使在大環境不佳時,仍轉成推動條件好的物件,所以公寓大廈持續朝好地點、高附加價值化方向前進。好地點物件比例增加也是推動平均價格上漲的要因之一。

山下伸介 住宅文章撰者
1990年畢業於京都大學工學部,進入株式會社RECRUIT就職。2005年開始擔任住宅資訊雜誌「SUUMO新建公寓大廈」、「住在都心bySUUMO」等的總編輯長達10年以上,後於2016年辭職獨立。現在活躍於住宅相關主題的企劃、執筆、講座講師等方面,並曾擔任財團法人住宅金融普及協會「住宅貸款顧問」營運委員(2005年~2014年)。現為株式會社KOTO VALUE負責人。

(消息來源:Nomu.com)

日本房地產稅金制度(四)之出售日本房地產時需要交的稅金及費用

接下來讓我們來看看出售日本房地產時,需要的各種費用以及稅金。

签订出售合约時

印花税貼在房地产买卖合约上的印花税銭

支付尾款交房时

中介费买卖价格×3%+60,000日元+消费税
登记费用消除抵当权的登记费用抵当权1个15,000日元左右支付给司法書书士的报酬

税务申报时

让渡所得税出售房地产,有出售利益的发生时,对于出售利益部分需要支付所得税和住民税。计算方法是出售房地产的金额,减去购买当时的购买金额,各种费用,以及出售时的各种费用,得到「让渡所得」,税金是根据这个金额来计算。让渡所得税=课税让渡所得 ☓ 让渡所得税税率 
课税让渡所得=买卖金额(让渡収入)-【(购买金额-建筑物的折旧费)+购入时的各种费用+出售时的费用)】出售房地产的各种税金和报税,请看国税厅的网站。

其他的必要费用

测量费用测量土地面积的费用
搬家费用搬家的实际费用

日本房地產稅金制度(一)之購買日本房地產需要的各種費用

日本房地產稅金制度(二)購買日本房地產時應該交的稅金

日本房地產稅金制度(三)之擁有日本房地產期間應該交的稅金

日本房地產稅金制度(四)之擁有日本房地產期間應該交的稅金

日本房地產稅金制度(三)之擁有日本房地產期間應該交的稅金 

在擁有房地產期間應該教的稅金。

固定資產稅(本地稅)

每年的1月1號房地產所有者會接到來自本地政府的稅單,接到後必須付清全年的稅金。中途房地產買賣,所有權轉移的時候。買賣雙方按日期進行清算。

稅率和減輕措施
土地課稅標準額x 1.4%
減輕措施:
土地面積200m2以內部分 課稅減輕到 1/6
土地面積超過200m2部分 課稅標準減輕到 1/3
*減輕措施的條件:1月1號當天土地上必須有住宅存在。才能獲得全年減輕。

稅率和減輕措施
建築物課稅標準額x 1.4%
減輕措施:
住宅面積120m2(課稅床面積)以內的部分減至1/2:
別墅 : 建成後3年內
住宅樓 : 建成後5年內適用於2020年3月31日為止新建的住宅。
*減輕措施的條件:符合以下全部條件:建築面積的50%以上必須是用來居住。課稅面積在50m2以上280m2以下。

都市計畫稅(本地稅):

由本地政府徵收,對像是都市計畫區內擁有房地產的人。


稅率和減輕措施
土地課稅標準額x 0.3%
減輕措施:
土地面積200m2以內部分 課稅減輕到 1/3.
土地面積超過200m2部分 課稅標準減輕到 2/3.
建築物課稅標準額x 0.3%
減輕措施: 無
*減輕措施的條件:1月1號當天土地上必須有住宅存在。才能獲得全年減輕。

日本房地產稅金制度(一)之購買日本房地產需要的各種費用

日本房地產稅金制度(二)購買日本房地產時應該交的稅金

日本房地產稅金制度(三)之擁有日本房地產期間應該交的稅金

日本房地產稅金制度(四)之擁有日本房地產期間應該交的稅金

日本房地產稅金制度(二)之購買日本房地產時應該交的稅金 

以下是購買日本國內不動產時必須交付的稅金名單。

印花稅(國稅):

每一個合約書都需要付此稅,具體方式是將印花貼在契約書上(可以使用減輕措施時適用減輕後的金額)

契約書記載金額工程承包契約書不動產買賣契約書金錢消費貸借契約書(貸款契約)
100万円以下¥200¥500¥1,000
500万円以下¥200-1,000¥1,000¥2,000
1000万円以下¥5,000¥5,000¥10,000
5000万円以下¥10,000¥10,000¥20,000
1亿円以下¥30,000¥30,000¥60,000
5亿円以下¥60,000¥60,000¥100,000
10亿円以下¥160,000¥160,000¥200,000
*減輕措施 :
2020年3月31日為止簽署的不動產買賣契約和工程承包契約書,適用上述金額。

登録免許稅(國稅):

房地產的所有權保存,轉移登記,設定抵擋權登記時需要付此稅,土地和建築物分別登記。

新建住宅土地
固定資產稅評價額x1.5% (所有權轉移登記)2019/3/31為止適用
固定資產稅評價額x2.0% (所有權轉移登記)2019/4/1開始適用

建築物
固定資產稅評價額x 0.4% (所有權保存登記)
減輕措施:課稅標準額x 0.15%
二手住宅土地
固定資產稅評價額x1.5% (所有權轉移登記)2019/3/31為止適用
固定資產稅評價額x2.0% (所有權轉移登記)2019/4/1開始適用
建築物
固定資產稅評價額x2.0% (所有權轉移登記)
減輕措施:課稅標準額x 0.15%
抵當權設定債權金額x 0.4% (設定登記抵當權時)
減輕措施:課稅標準額x 0.1%
*固定資產稅評價額是:
記錄在固定資產課稅台帳上的、對每一筆房地產的評價額,由當地政府保管。固定資產稅・都市計畫稅、房地產取得稅、登録免許稅都以此評價額為計算標準。該評價額不是建築物和土地的取得成本,通常是建築成本的50-70%,土地通常是価市場格的70%左右。

减轻措施的条件:

  • 必須是在2020年3月31日以前取得或者新建完成的住宅。
  • 登記面積在50m2以上。
  • 必須是自己居住的住宅。
  • 房產購買後或新建後必須1年以內及時進行登記。
  • 鋼筋混凝土類耐火建築物25年以內,木造類耐火建築物20年以內。超過這個年數的建築物、則需要提供證明符合新耐震標準,加入既存住宅買賣瑕疵保険等的文件。
  • 需要設定貸款抵擋權時,則需要滿足上記所有的條件。

房地产取得税 (本地税)

因為買賣、贈與原因取得房地產時,或者是新建・増建的時候,需要交付此稅。

新建住宅時(包括増建、改建)

稅率和減輕措施
建築物 固定資產稅評價額* x 3%
減輕措施:(固定資產稅評價額 – 特別免稅額 1200萬円)x 3%
減輕措施的條件:課稅面積在50m2以上240m2以下。 (別墅以外的出租房產課稅面積在50m2以上240m2)
土地固定資產稅評價額* x 50% x 3%
再減去下記A或B中大的金額:A. ¥45,000B(土地每1m2 的固定資產稅評價額 × 1/2) × (課稅面積 × 2(200m2 上限))× 3%
減輕措施的條件:上記「建築物」符合減輕措施條件(先取得土地的情況)取得3年以內必須建築建築物。 (2021年3/31為止有效)(先建築建築物的情況)借用土地等先建築建築物的情況下,建築1年以內必須取得土地。
評價額是指固定資產稅評價額

二手住宅

 

稅率和減輕措施

建築物

固定資產稅評價額* x 3%  
減輕措施:(固定資産稅評価額 – 下記的特別免稅額 1200萬円)x 3%

新築日

特别免税额

1976年4月1日-1981年6月30日

350万円

1981年7月1日-1985年6月30日

420万円

1985年7月1日-1989年3月31日

450万円

1989年4月1日-1997年3月31日

1000万円

1997年4月1日以后

1200万円

減輕措施的條件:

自己居住的住宅

課稅面積在50m2以上240m2以下

符合下面的條件之一:

1. 1982年1月1日以後新建的建築物 (建築日按固定資產課稅台帳記載日期判斷)

2. 不符合1.的住宅、需要提供符合新耐震基準的証明,和既存住宅買賣瑕疵保険加入證明。

土地

固定資產稅評價額 x 3%
減輕措施:(固定資産稅評価額 × 1/2 × 3%)- 特別免稅額(下記A或B中大的金額)

A:¥45,000

B:(土地每1m2 的固定資產稅評價額× 1/2) × (課稅面積 × 2(200m2 上限 )) × 3%

減輕措施的條件

如下情況:

A:上記「建築物」符合減輕措施條件

B:(先取得土地的情況)取得土地1年以內必須取得同一土地上的建築物

C:(先建築建築物的情況)借用土地等先建築建築物的情況下,建築1年以內必須取得土地

*評價額是指固定資產稅評價額

日本房地產稅金制度(一)之購買日本房地產需要的各種費用

日本房地產稅金制度(二)購買日本房地產時應該交的稅金

日本房地產稅金制度(三)之擁有日本房地產期間應該交的稅金

日本房地產稅金制度(四)之擁有日本房地產期間應該交的稅金

日本房地產稅金制度(一)之購買日本房地產需要的各種費用 

非常感謝各位投資家的踴躍分享與諮詢,日本不動產投資情報粉絲數已突破56,550人!!

我們今天整理了一系列大家最常遇見,也最想了解的稅金專題,會分成三個部分提供給大家參考。首先詳細說明購買日本房地產需要的各種費用。

簽訂購買合同時

印花稅貼在房地產買賣合約上的印花稅銭
預付金大概是買賣價格的10‐20%

申請貸款

印花稅貼在與銀行所簽訂的貸款合約(金銭消費貸借契約)上

交屋(支付尾款時)

尾款尾款(大概是買賣價格的80‐90%)
申請貸款時必要的費用銀行手續費銀行保證費火災保險費
按日期清算的金額固定資産稅都市計畫稅管理費,修繕積立金,組合費等(住宅樓單元)
中介費買賣價格×3%+60,000日元+消費稅 (宅建業法規定的中介手續費)
登録免許稅轉移所有權,設定抵當權的登記費用
給司法書書士的手續費支付給司法書書士的手續費

購買之後需要納付的稅金

房地產取得稅取得房地產之後需要繳納的稅金
取得房地產後的大概6個月之內,役所會寄過來【納稅通知書】,請在金融機關繳納稅金。

日本房地產稅金制度(一)之購買日本房地產需要的各種費用

日本房地產稅金制度(二)購買日本房地產時應該交的稅金

日本房地產稅金制度(三)之擁有日本房地產期間應該交的稅金

日本房地產稅金制度(四)之擁有日本房地產期間應該交的稅金

外國人日本購屋流程(超詳細)

在大多數情況下,日本購買房產的過程與購買其他國家的房地產非常相似。然而,實際的過程可能是不透明和耗時的,尤其是當您不擅長說或讀日文時更是如此。

在本文中,我們將購買過程分為八個簡單步驟。在接下來的幾週內,我們將發布關於每一步的詳細文章。

第1步:研究地產和融資方案

任何想要購買住宅的人的第一步都是先研究各種選擇,確定優先事項並確定預算。

您需要考慮是否要購買新的或二手住宅,公寓或獨棟住宅,當您的預算和時間允許時,甚至可以購買一塊土地並自己建造房屋。 我們將在後續文章中介紹各個選項的優缺點。

你能負擔多少錢?

整體來說,日本的銀行為借貸人提供的融資金額需低於個人年收入的25%,此外,購屋人還須負擔約所購入房產6%至7%的購屋稅。欲了解稅務問題的更多信息,請參閱:日本房地產稅金指南。

如果您請房產代理人為您仲介購買房產,您必須支付購買價格3%的仲介費(佣金)、60,000日元再加上消費稅(目前為購買價格的8%)。請參閱以下文章:在日本購買房地產的成本:購買費用以及稅費細目。

外國人買日本房子可以貸款嗎?

台灣人可以在東京有開設分行的的台灣系統銀行貸款,目前有五家銀行提供台灣人在東京買屋貸款的服務:台灣銀行、第一銀行、兆豐銀行、彰化銀行、中國信託。 貸款成數、利率與作業辦法則依各分行規定辦理。(依個人信用條件的不同各行庫放款條件會有所調整)

有部分日本銀行向日本的外國人提供貸款,若您有永久居留身份或與日本公民結婚,則您最有可能獲得貸款銀行的青睞。此外,某些銀行還借貸給在日本有長期工作簽證或是配偶有日本永久居留簽證的外國人。 請參閱這篇文章:外國人在日本如何申辦房屋貸款,進一步了解您借貸所需文件以及哪些銀行對外國人提供借貸服務。

第2步:找到满意的房子

一旦你決定了你想要的房產的預算,是時候真正購買屋了。首先您可在您理想的購屋區域中尋找類似的物件,並找出這些物件近期的銷售價格。日本的國土交通省土地建設產業局提供一個網頁,可幫助您搜尋各類房產的交易價格,而當地房地產經紀人也是十分重要的資訊來源,此外,您還可以使用日本不动产投资情报的网站搜索功能及部落格來查看類似房產的價格趨勢及日本購屋的相關資訊並進而搜尋您心目中理想的物件。

您也可以直接諮詢我們的專員,我們會根據您的要求幫您找到滿意的房子。

关于實地到現場看屋。我们建議您積極的多到現場實地參觀!我司的業務人員非常樂意安排您赴日實地參觀物件,歡迎來電洽詢。

現場實地參觀時,我們會安排業務人員全程陪同現場翻譯,讓您無語言上的溝通障礙,且針對地區周邊環境、生活機能、教育設施及交通設施等做綜合介紹。對於購買房地產,沒有什麼比第一手看到各種不同屬性、不同格局的房產更實際了,您可以藉由現場看屋實際感受到哪些房產細節才是您本身最在意的,多方看屋將有助於您學習如何更有效地比較各種房產的屬性與優劣。

但是現在由於新冠病毒的影響,如果您目前不在日本,我們建議您可以讓在日本的朋友幫忙待看或者我們為您提供遠程視訊看房服務

第3步:填寫購買意向書並獲得貸款預先批准

購買新的公寓或房屋

如果您正在購買新的公寓或房屋,您需要填寫由開發商或房地產公司提供的購買申請書(購入申込書)。對於全新的物業房產,房地產公司會根據所收到的申請數量來進行抽選,所以請記住,即使申請後,您的購買申請也可能不被接受。

當您的申請不被接受時購買申請費將會返還給您,申請費通常在20,000日元至100,000日元之間。而如果您的申請被接受,這筆錢將被納入簽署購買協議時所支付的保證金。

如果您正在考慮購買公寓,請參閱:在日本購買公寓時所需提出的相關提問(英文)

購買二手住宅

如果您要購買二手住宅,您可能需要向賣家提交不動産購入申込書(買付申込書)。使用意向書的理由是通知賣方您正在認真考慮購買該房產。意向書中有很多可能的內容,但其真正目的是作為談判的起點。我們將在後續文章中介紹典型意向書中的關鍵內容。

保證金/保證金

保證金(手付金)是買方支付給賣方的保證金,以證明買方的購買誠意。它通常是總購買價格的5-10%,一般在交易完成時納入總購買價格的一部分。

獲得貸款預先審核

如果您想要向银行贷款买房,这时候就要开始着手准备了。在您提交意向書或申請書的同時,您需要通過與借貸銀行的會談來開始貸款預先批准(或預先審核)流程。此時,您需要提交以下材料的資料的影本:(1)您的護照和日本當地駕駛執照等身份證明文件;(2)最近的健康證明;(3)您的全年所得稅收據(源泉徴収票)。

第4步:獲得並審閱重要事項說明書

重要事項說明書(重要事項説明書 )是指賣方代理人所準備的法律說明文件,其中應包含買方所應知道的所有重要信息以利買方做出明智的購買決定。

根據日本的法律,這是一份書面文件,必須在買方簽署購買協議之前交付給買方(並且進行口頭說明),說明頁面通常約20到100頁,之所以需要另外進行口頭說明主要是為了確保買家在簽訂具有法律約束力的購買協議之前獲得足夠的信息以減少買賣雙方之間產生爭議的情況。在後續文章中我們將介紹重要事項說明書的實際內容。

第5步:執行購買協議並完成貸款申請

簽署購買協議

一旦您對重要事項說明書的解釋內容感到滿意,那就是簽署購買協議的時候了。您應該確保購買協議包含您與賣方達成協議的所有事宜。

稅金所須注意的事項

如果您的購屋將在年中進行,您需要確保賣方承諾支付他該年度擁有該房產天數比例的固定資產稅和都市計劃稅。或者,您可以將購買價格直接扣除賣方所需支付的稅金金額。

有關更多稅務問題的相關信息,請參閱:日本房地產稅金指南。

印章、印鑑(いんかん

為了簽署具有法律效力的日本協議,您需要以日文字符印上您姓名的印章,並在當地的區政府辦公室以您的名義合法註冊該印章為您的印鑑。

支付保證金

您還需要支付保證金(如果在填寫購買意向書時支付了部分金額,保證金可扣除該金額並支付餘額)以作為買方與賣方簽訂有法律約束力合同的交換條件。

完成貸款申請

在簽署購買協議時,如果您已經通過貸款預先篩選的流程,並需要透過融資來支付全部購屋價格,則您需要正式提出貸款申請。正式的貸款申請流程可能比較繁瑣,需要花費大量的時間。平均而言,完成貸款申請大約需要兩個月的時間。

第六步:簽署貸款文件並進行房產的最終檢查

當銀行完成您的申請並批准您的貸款時,您必須簽署日文的貸款文件。在日本,貸款協議和貸款抵押(銀行擁有房產作為貸款抵押的權利)通常列於同一合同(金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約)。貸款利息通常不會在這一天開始累計,而是在您實際收到貸款款項時(稱為放款日),而這同時也買家對該房產進行最後檢查的時間,以確保一切都按計劃進行。一旦購買價格的所有餘額支付給賣家,將很難與賣家進行進一步的交涉,這將是最後的一次,您可在完成交易之前獲得賣方的承諾。

第七步:貸款放款、支付購買價格的餘額並進行房產所有人的變更

通常會與賣方和貸款銀行的代表會舉行正式會議,以完成購買房產的手續。

您還需要一位經過賣方授權的代書(司法書士)代表賣方進行合法的註冊手續。代書就是負責代表賣方完成與買方合法註冊房產所有權登記的人員,並代表買方確保該房產沒有最後一刻的貸款抵押或第三方的貸款抵押,已確認該房產之產權的完整性。

在後續文章中,我們將更深入地討論這一步驟,包括:

獲得貸款放款並進行房產所有權登記

接收鑰匙和入房產持有證明書

第8步:獲得房產轉移並入住

最後,您終於準備好入住並開始享受您的新房產。不要忘記在進入你家之後的一年內在日本申報稅收(確定申告),如此你可以從您的個人稅中獲得貸款扣除額。後續文章中,我們將討論日本的房產的貸款扣除額。

請參閱後續文章詳細介紹上述每個步驟。

東京23區投資指南之都心六區以外篇

在『東京23區投資指南之都心六區篇』裡給大家介紹了東京最核心的6個區,但因為房價非常高,投資回報都只有4-5%左右。下面來介紹都心六區以外的17個區。

大田區

羽田機場所在地,面積60平方千米,人口約73萬人。大田區與神奈川縣的川崎市隔著一條多摩川對望,是銜接東京與神奈川的重要交通要塞。而羽田機場更是佔據了大田區面積的三分之一之多,所以大田區是東京23區中最大的區,也同時擁有像田園調布這樣的高級住宅區,跟蒲田這樣的工業地區。

隨著2020年東京奧運會的臨近,羽田機場周圍的再開發逐漸引人注目,大田區的租賃需求也逐年攀升,目前回報率在6-7%之間,相比都心6區,還是很有魅力的。

豐島區

因為擁有僅次於新宿的大型始發站池袋而聞名。面積13平方千米,人口29萬人。豐島區以池袋為中心,近年來深受東京年輕人,尤其是有孩子的家庭所喜愛,房屋租賃的需求非常旺盛。除了池袋站以外,山手線沿線的大塚、巢鴨,有樂町沿線的要町、千川也很有人氣。但是需要注意的是,豐島區與鄰近的板橋區,因為近年來亞洲圈的外國人移民增多,治安與環境大不如前。豐島區的投資回報率在6–7%左右。


台東區

台東區是日本從江戶時代就非常有名的百姓居住地“下町”。面積48平方千米,人口大約73萬人。台東區擁有淺草上野兩處著名的觀光景點。隨著今年來大批訪日遊客來日本遊玩,淺草的知名度也是水漲船高。投資回報率平均在5.5–6.5%的樣子。


墨田區

新開發的墨田區,面積14平方千米,人口約27萬人。墨田區因為2012年竣工的東京天空樹而聲名鵲起,使得原本死氣沉沉的下町氣氛一下子融入了現代化的元素。舊東京的生活方式和現代娛樂在這個位於東京東北部的街區中揉合在一起。相樸的文化依然大行其道,家族經營的店子隨處可見,同時高樓公寓也開始在區內佔據一定的空間。伴隨著天空樹的運營,周圍相關的交通配套設施也越來越完備,目前墨田區以錦系町站為核心,人氣直追臨近的台東區與江東區,在有孩子的家庭中的需求很旺盛。墨田區的回報率大概在6.5–7.5%左右。

 

世田谷區

面積58平方公里,人口約94.5万,在東京都特別行政區中面積第二大,人口最多,是東京傳統的富人區,也是當年日本泡沫經濟的發源地。相對於其他區域,這裡主要居住企業家、藝人、文化名流等有錢人。

 

目黑區

目黑區臨近東京都心,交通便捷,有許多商店、餐廳和幽靜的住宅區。少了都內鬧哄哄的那份環境,受到一些藝術家和有錢人的喜愛,算是東京老牌的小資和小清新的一個區域。這裡的目黑川是日本著名的櫻花觀賞地。

 

品川區

品川區西望富士山,東靠東京灣,是東京的海關區。 2003年建成的JR東海道新幹線品川新站,使品川成了東京圈鐵路交通網絡的核心(另外兩個是東京車站和北側的上野)。這裡從江戶時代開始已經是一個旅客集結點,當時它是從東京到京都路線上的第一站。現在品川站是東京主要的交通樞紐。該站連接多條線,包括山手線和東海道新幹線,直達羽田機場和成田機場的鐵路分別是京急線及成田特快。

 

杉並區

杉並區生活氣息濃郁,有很多社會名流都在此設宅。除了眾多的高級住宅區,杉並區也有更多的一般住宅,此外還存在著46公頃的農田,200戶左右農家。每年會舉辦”高円寺阿波舞“活動。高円寺的阿波舞是日本三大舞祭之一。

 

 

中野區

中野區主要產業是以服務業為主的第三產業。在這裡,有眾多的就業機會,促使越來越多的人來到這裡,並定居下來。逐漸地,中野區已經成為了全日本人口密度最高的低層住宅區域。江歌案就發生在中野區,也使這個區域出名了。

 


練馬區

動漫發源地,聞名的遊樂地豐島園就是在這裡,練馬區以擁有眾多的漫畫家而聞名,有“日本動漫發祥地”之稱。著名的日本漫畫《哆啦A夢》及《忍者小靈精》的故事場景就在本區(光丘)。包括著名經典恐怖片《咒怨》的那座“鬼屋”就是在此行凶作惡。聞名的遊樂地豐島園亦在本區。練馬區位置上比較偏,但也落得個清閒的好處,有著密集的居民區,區內聚集了多數被稱為「團地」的大規模複合住宅建設土地,周邊也有完善的生活設施。

板橋區

板橋區在東京的北面偏西,接近琦玉縣,是比較冷清的地方。由於位置比較偏,來日本旅遊觀光的人到東京,很少專門到這個區,但它也是東京少數幾個還保持著從前的城下町風情的舊式街區。除了住宅地和商業地以外,板橋區的北部工廠諸多,代表性的地標少。

北區

北区人口密度相當大,面积20.59平方公里,人口约34万。北區也是東京23區中擁有最多JR車站的特別區(10站),區內大部分住宅區都在車站徒步圈內。因此住在北区前往新宿等地通勤的人不在少数。

荒川區

從江戶時代,荒川區就是一片農田。明治時代開始推進了工業化的發展。荒川區是比較靠近邊緣的區域,不發達,但有著河川綠地等自然環境,並且有東京遺留的唯一的市內電車。

足立區

足立區是日本首都的郊區地帶,地價很低,租房買房的花費都很少。足立區也居住著很多的中國人,北千住車站周圍算是比較熱鬧一點,交通也比較便利,靠近觀光地淺草和天空樹。


葛飾區

葛飾區是一個被江戶川、荒川圍繞著的水鄉,葛飾區金町內的水元公園是東京都內唯一的水鄉公園,但存在感依然弱,工廠多。

 


江戶川區

概括江戶川區的幾個特點的話,就是和千葉縣相鄰,比較邊緣化,去成田機場比較方便,居住著大量的亞洲其他國家的人。

 

看了這些介紹,是不是對東京23區各個地方的特點已經有一個初步的了解了呢?如果想要進一步了解東京23區,歡迎關注我們的網站http://japan-realestate-investment. tw/及Facebook賬號『日本不動產投資情報』。若想諮詢日本房地產投資事項,請透過Facebook私訊聯繫專員,並請留下您的E-mail、Line等聯絡方式,或者直接郵件到[email protected],謝謝!

東京23區投資指南之都心六區篇

東京作為日本乃至亞洲最大的城市,擁有23個行政區,接近1400萬人口。接下來給大家介紹一下東京的23個區各自的特點以及各個區的房地產投資概要。

不動産 都心6区-2

在日本經常有一種說法,叫做東京都心6區,指的就是上圖中呈紅色的六個區:千代田區,港區,澀谷區,新宿區,文京區,中央區。

這六個區處於東京的最核心區域,無論是租賃的需求,還是房產的資產性都非常良好,所以房價也屬於23區中的佼佼者,回報率偏低。

 

首先是ちよだく千代田區,日本天皇的住所——皇居所在地,高級住宅和政府辦公機構比較多。日本國會(永田町)、參議院、眾議院、最高裁判所(最高法院)、警視廳、各國大使館都在此區,這裡不僅是日本的政治、經濟中心,也囊括了不少頂尖高校,像是一橋大學、上智大學、明治大學。另外,目前日本很多著名公司的總社也設在該區,比如三菱,日經新聞等。讓人比較驚訝的是,正統傳承和現代動漫文化也在這一區的到了交融,聞名海外的動漫聖地秋葉原也在這裡。

 該區面積僅有11平方千米,常住人口近6萬4千餘人。單身公寓的月租金大概在9萬日元前後(約5500元),在丸之內,大手町工作的年輕工薪階層非常喜歡租在這一帶。因為公寓供給量不多,所以基本不用擔心房子空置。也正因為有人氣,資回報率大概只有5%左右。

 

第二個要介紹的是東京23區中,富人最多的港區。港區就在東京灣邊上,是東京的核心區域之一,經濟活動非常活躍,匯聚了各種精英。這裡有著東京最為有名的高級住宅區青山、赤坂、麻布,讓人嚮往;這裡有著諸多外國大使館,外國人居民佔整體人口的10%,國際氣氛濃厚;這裡有著表參道、六本木、東京塔、台場.. .各種高端時尚的娛樂場所,就連星巴克的數量也是23區中最多的;五大民營電視台也都在這裡,這一切都非常有格調了。

該區面積20平方千米,人口約25萬7千餘人,很多日本人以擁有港區的住址而引以為豪,所以港區的房地產租賃屬於23區中最火的區,投資回報率自然也是最低的,一般大概只有4.8%左右。

新宿區因為擁有歌舞伎町而聞名世界,而新宿站則是全世界最繁忙的車站,每天的乘客數量高達350萬人次,至今保持著世界吉尼斯紀錄。西新宿超高層大樓、企業商辦林立,還有許多知名飯店,有「新宿副都心」的美名。東新宿主要是吃喝玩樂、大買特買的地方,包括紅燈綠酒的歌舞伎町,以及百貨公司林立的新宿三丁目、韓國城大久保

新宿區面積18平方千米,人口約34萬6千人。除了知名的歡樂街歌舞伎町以外,東京都的行政機構也設置在該區。四谷,神樂坂,下落合都屬於新宿區中高人氣居住地段,而大久保高田馬場則是年輕人喜歡的區域。投資回報率一般在5–5.5%左右。

 

澀谷區以山手線大型始發站澀谷而聞名,面積15平米千米,常住人口約22萬7千人。該區擁有原宿,表參道(一部分)惠比壽等知名商業區,同時也擁有代代木上原,松濤,廣尾等著名富人居住區。澀谷顧名思義,是呈谷狀的地段,由澀谷川與宇田川兩條河域相夾而成的谷底。因為地勢較低,遇到暴雨時容易受到水害。

跟新宿一樣,澀谷也是一個超級適合逛街購物的地方,這裡的時尚潮流文化,更受年輕人的偏愛。著名的百貨店、時裝店、飲食店、咖啡店、遊戲設施、風俗設施等密集如雲。澀穀人時尚、個性、愛玩,富有活力,使澀谷成為面向日本國內外各種流行的發祥地,有「不眠之街」和「年輕人之街」等美稱。澀谷區不但深受富人歡迎,共同工作但不要小孩子的丁克一族也非常喜歡澀谷一帶。所以澀谷的兩室一廳房型嚴重供給不足,無論是租房還是買房,空房都非常少。投資回報率在4.5–5.5%之間。

區如其名,中央區位於東京都23區的正中央,也是日本經濟、信息、商業等的中心。著名的日本銀行、東京證券交易所等日本經濟核心都位於中央區。除此之外,我們熟知的銀座、日本橋等日本繁榮的街區都是這裡的地標,晴海附近有奧運村

中央區面積10平方千米,人口約16萬人。但中央區除了銀座以外,大部分居住地都是填海造地,2020年的奧運會選手村也計劃修建在中央區的一處填海造地區域,並且在奧運會結束後裝修再當作普通公寓出售,該區域大量的供給可能會導致房價的下跌。目前的投資回報率大概在5–5.5%。

 文京區集中了4所國立大學和13所私立大學,因而得有文化教育區之美名,日本最高學府–東京大學的本部校區(本鄉總校區)即在本區。另外還有1990年落成的「東京巨蛋(東京ドーム)」超大型室內棒球場、內有「野球體育博物館」。旁邊的小石川 、後樂園為東京著名的庭園地之一,附近還有2003年改建完成的大型遊樂地帶「LaQua」

文京区面积11平方千米,人口約22.5萬人。在居住人口方面,文京區在23個行政區中排名第19名,除了區的南側(飯田橋、東京巨蛋至御茶水一帶) 有商業區域外,文京區也有許多交通便利、雰圍自在放鬆,並且非常方便到達市區商業區域的住宅區,其中包括:交通便利的下町社區(大塚、根津)、新穎的高級住宅區(白山、後樂園),以及熱鬧都會區內的住宅區域(東京巨蛋附近的住宅區)、本鄉、春日等地。目前的投資回報率大概在5%左右。

雖然都心6區投報率一般不太高,但是不定期會出現投報率較高的投資物件,如果不想錯過投資機會的話,請關注我們的網站http://japan-realestate-investment. tw/及Facebook賬號『日本不動產投資情報』。若想諮詢日本房地產投資事項,請透過Facebook私訊聯繫專員,並請留下您的E-mail、Line等聯絡方式,或者直接郵件到[email protected],謝謝!

東京首都圈中古公寓和中古一戶建成交價格繼續增高

根據東日本不動産流通機構(東日本REINS)最新發布的Monthly Market Watch Summary Report 2021.2 顯示, 2021 年2 月度東京首都圈中古公寓和中古一戶建房屋成交價格繼續增加,相較去年同月分別增加5.7%和6.5 %。

東京中古房地產市場概況

東京首都圈涵蓋東京都(包含東京23區、西郊多摩地區)、千葉縣、埼玉縣和神奈川縣(包含橫濱市和川崎市)。首都圈中古公寓和中古一戶建住宅在2021年2月份的平均價格均有所上漲。中古一戶建住宅的年增率漲幅在成交件數、價格、面積都依舊高於中古公寓。

今年2月,東京首都圈中古公寓每戶平均成交價格為3,775萬日元,年增率為-4.3%%;每平方米(㎡)的平均單價為57.67萬日元;公寓平均面積為65.46平方米(㎡),年增率為+0.3%。另外,公寓平均樓齡為21.94年(相當於1999年建)。

图片1東京首都圈中古公寓2月成交物件Summary

今年2月,東京首都圈中古一戶建住宅每戶平均成交價格為3,392萬日元,年增率為+6.5%;土地面積平均為151.39平方米(㎡),年增率為+10.5%;建築面積平均為106.05平方米(㎡),年增率為+1.0%。另外,住宅平均屋齡為21.26年(相當於2000年建)。

图片2東京首都圈中古一戶建2月成交物件Summary

2021年2月的中古公寓成交量與去年同月相比下降4.3%,不過根據1月報告顯示,中古公寓和中古一戶建相較去年同月銷量分別增加29.9%和37.0%。兩者皆創下了1990年5月東日本不動產流通機構(東日本REINS)成立以來的最高成交紀錄。

中古房屋供應緊張呈現減少趨勢

根據2月報告顯示,東京首都圈的中古公寓和一戶建住宅的供應量都越來越緊張。

中古公寓供應量

2月份,新登記上市出售的東京首都圈中古公寓數量年下降24.3%(自2019年9月以來,已連續18個月低於去年同月),共13,192戶;與上個月相比下降2.1% (自2008年11月以來,同比下降率持續上升)。

中古公寓總庫存比去年同月減少了23.4%,僅36,323戶,與上個月相比減少2%。

图片3東京首都圈中古公寓数量推移

中古一戶建供應量

1月份,新登記上市出售的東京首都圈中古一戶建數量年下降32.2%,僅為4294戶。連續12個月比去年同月下降,與上個月相比下降6.3%。中古一戶建總庫存比去年同月減少了27.8%,僅16,694戶,與上個月相比減少3.2%。

图片4東京首都圈一戶建数量推移

一面是房價不斷上漲,一面是供應量緊張,想要投資日本不動產的投資家們,應該抓緊啦!

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