常見問題

Q:外國人可以在日本購買房地嗎?

A:現在, 外國人在購買日本房地產時已經沒有法律限制或跟稅收相關的差別了。不分國籍或居住地或居留狀態,您都可以購買房地產。但是,常住居民和非常住居民的差異在於所需要準備的文件不同(主要是證明身分的文件)以及是否需要在日本的銀行帳戶(關於購買基金以及購買房地產之後所需要支付的稅)。

Q:我人不在日本,也不會說日文,我要怎麼管理我的投資物件呢?

A:請您放心,日本現地有許多值得信賴的出租管理公司可為您服務。許多不動產公司都有自己的出租管理部門或是合作的出租管理公司。因此您不需過度擔心投資物件的管理問題。關於出租管理公司的相關介紹,歡迎參考http://japan-realestate-investment.tw/?p=466

Q:可否用台灣公司的名義購買?

A:台灣或日本公司名義購買都可以,法人登記通常可用來節稅,有需要可個案和業務互動。

Q:同一物件可以同時登記2個人的名字嗎?

A:可以,但比例不會像台灣一樣要五五分,可以自己選擇比例,但資金也要按登記的比例匯款。有些人怕小孩會被騙,父母會登記一些在自己名下,以免有萬一,有持分者賣房都會被通知。

Q:可以登記小孩的名字嗎?

A:可以,且要用孩子的戶頭匯款。

Q:台灣人買日本房子可以貸款嗎?

A:台灣人無法在日本當地的銀行申請貸款。但台灣人可以在東京有開設分行的的台灣系統銀行貸款,目前有五家銀行提供台灣人在東京買屋貸款的服務:台灣銀行、第一銀行、兆豐銀行、彰化銀行、中國信託。 貸款成數、利率與作業辦法則依各分行規定辦理。(依個人信用條件的不同各行庫放款條件會有所調整)

Q:在日本購買房地產的好處是什麼?

  1. 日本的政治環境相當穩定,產權激烈更動的機率很低。
  2. 日本是世界上其中一個最安全,最衛生,最乾淨的居住地。
  3. 和其他已開發國家相比,日本的房地產市場相當穩定。
  4. 日幣的匯率是可以接受的。日幣的匯率還在持續貶值中。對海外投資人來說,以便宜價格購買日本房地產變得更容易了。因此,這是投資日本房地產的大好機會!
  5. 此外,日本是最大的債權國並擁有全球第二多的外匯存底。這可以在金融危機時讓日本的貨幣免除崩盤的危機。投資人可以放心的在政治經濟環境穩定的日本投資房地產。在日本,房屋和土地的擁有權是終身受到保障的。

Q:日本買賣房子需繳交哪些費用?

  1. 取得不動產:不動產取得稅、登錄免許稅、印紙稅、貸款諸費用、各項服務手續費、其他………等等。
  2. 處分不動產:印紙稅、所得稅、住民稅、各項服務手續費、其他………等等。
  3. 持有不動產:固定資產稅、都市計畫稅、其他………等等。
  4. 租金收入:源泉所得稅、其它服務手續費。

具体请查看 日本房地產稅金制度(上)之購買日本房地產需要的各種費用

Q:仲介服務費怎麼算?

A:日本法令規範,中古屋仲介服務費標準為:買賣方各為成交價*3%+6万円(外加消費稅);但房地成價在400万円以下時另有規範。新成屋(預售屋):不收取仲介服務費。

Q:日本購屋時外加消費稅指的是?

A:就像在日本買東西必須加消費稅一樣,仲介服務費也需要外加消費稅。台灣的稅是內含的,日本的是外加的。消費稅不是信義的收入,只是代收會再繳出去給日本政府。現在的消費稅是8%。

Q報稅的時候稅理士的費用?

A:第一年是八萬一千日幣,第二年開始是七萬零兩百日幣,而這些費用是固定的,不因購買的房屋總價高低有所差別。換言之如果買較低總價的物件,稅理士費用佔房價的比率就會比較高。而稅理士的費用可以在租金所得中當作費用扣抵。

Q:日本的公設有計入銷售面積中嗎?另外住戶對於公設權益會是一樣的嗎?

A:日本的公設與陽台,在建物謄本有登記但不算在銷售面積內。而所有住戶對於公設的權利條件是一樣的,但日本的陽台不能外推,不能有雜物,每年也會來固定消防檢查。

Q:如果購屋的總額我想要部分現金部分貸款,現金的部分有規定一開始一定要付多少後面付多少嗎?

A:日本購屋流程分兩個,簽約跟交屋。簽約款10%,交屋款90%,如果是預售屋中間沒有任何工程款。簽約一成匯出現金之後,如果您跟銀行貸六成,之後再補三成現金進去;貸五成就補四成;貸七成就補兩成,依此類推。

Q:修繕積立金是一次就索取嗎?

A:修繕積立金是為了將來維護大樓時所預備的公共基金。屬於房東支付項目,與房租設定的管理費不同。主要會每戶的面積持分來計算,繳納給管理委員會,也有些是每戶費用相同,金額主要是按照原先擬訂的長期修繕計畫表當中會產生的費用來推算。
有長期修繕計劃的新成屋或是中古屋,是以每個月繳的方式收取修繕積立金,修繕積立金管理委會會存起來,之後大樓拉皮或是其他公設部分有需要會拿來做修繕使用。若購買預售屋交屋時則需要額外提撥一筆修繕積立基金(修繕準備金)作為未來修繕之用。

Q:源泉徵收稅是什么?

A:日本的「源泉徵收稅」類似於台灣的「所得稅代扣」,當「非日本居住者」有以下情形時,就會依法令進行源泉徵收。

在日本持有租賃物件時:
當承租方是法人公司、或個人契約但做為事務所與店舖等用途時,源泉徵收稅率為20.42%,自租金中先行扣繳,每年申報所得稅時,可針對應繳所得稅後的差額進行補退,實質的年度租金總收入是相同的。

當出售日本不動產時:
成交時需扣繳買賣金額的10.21%作為讓渡所得稅的源泉徵收稅,隔年3月完成確定申告後會多退少補。

由於日本稅務署只將溢繳的款項退還至居住者帳戶,若在日本國內無居住者帳戶,便無法辦理退稅,因此一定要委託在日持有居住資格的納稅管理人或稅理士協助處理。

Q:購買時只能使用日幣嗎?

A:是的,需以日幣支付。完成相關契約認證後,不動產公司會依據您的購屋方式告知您相關手續流程。原則上若是以現金購買必須匯款至不動產公司指定帳戶。若是以貸款方式購買,則依各個承辦案件有所不同,歡迎洽詢各物件專員。關於貸款的更多資訊歡迎參考http://japan-realestate-investment.tw/?p=407

Q:若是我將我的投資物件委託給出租管理公司,費用怎麼計算?我又該如何收取租金收入?

A:出租管理公司提供多樣化的房屋代管服務,您可以視您的需求選擇最有利的方案,一般的收款方式是每個月從您的租金收入中收取5%~15%的手續費(視您選擇方案與委託物業而定)。
租金收款方式也是由您和出租管理公司協調即可,一般來說您可以選擇月收,季收,年收,出租管理公司會依約定期將您的租金收入匯入您的指定帳戶。關於出租管理的服務項目與其他資訊歡迎參考http://japan-realestate-investment.tw/?p=466

Q:我對日本不動產投資很有興趣,但是我顧慮到稅金的問題,能夠告訴我購入日本不動產的應繳稅金嗎?

A:是的,稅金也是非常重要的一環。為了協助各位投資家有更透明的資訊協助判斷,我們做了以下整理。(詳細資訊以日本政府與不動產公司相關單位公佈之資料為準。本資料更新於2021年4月6日)

日本房地產稅金制度(一)之購買日本房地產需要的各種費用

日本房地產稅金制度(二)購買日本房地產時應該交的稅金

日本房地產稅金制度(三)之擁有日本房地產期間應該交的稅金

日本房地產稅金制度(四)之擁有日本房地產期間應該交的稅金

Q:放眼日本不動產公司所標榜的物件投報率從5%~10%甚至以上都有。這是為什麼?如何計算?是真的嗎?

A:首先先讓我們來了解什麼是投報率,投報率有兩種。分別是表面投報率與實質投報率。

  • 表面投報率:【年租金收入】/【物件總價】
  • 實質投報率:【年租金收入-每月應繳管理修繕費用-固定資產稅】/【物件總價】

為確保資訊的正確與即時性,敝公司僅提供表面投報率資訊,若是投資家想針對物件了解更詳細情報,我們這邊會轉介物件專員為投資家提供更精確即時的相關報告。

Q:我如何知道不動產公司是否合法?簽訂的買賣契約確實有效?以及相關可能發生的風險?

A:敝公司目前只與日本現地合法取得執照,信譽優良的公司進行合作。這點是敝公司可以保證的。目前有許多不動產公司鼓勵投資家透過物件平面圖或是google map去進行物件的選擇或判斷,甚至在完全不去日本的狀態下,在台灣現地完成全部的簽約流程。雖然這樣的確可以省去許多時間與金錢上的成本。但是敝公司站在投資家好朋友的角度來看是非常不鼓勵的,海外不動產投資是人生重要里程碑與夢想之實現,投資家應該用自己的雙眼去看、去問、去了解,進而做出最適切的判斷。日本目前雖沒有發生過契約無效,或是詐騙的事件,但是關於沒有現地看屋而產生的事後糾紛與抱怨,我們已從其他業者那邊多有耳聞,因為每位投資家介意的事項與視角並不相同,因此還是建議各位投資家們能夠撥出時間多多了解自己的投資物件,在正式契約以前務必親自前來日本鑑賞與了解。

Q:若在此網站裡看到心儀物件,該如何進行諮詢呢?

A:各物件頁面下方有線上諮詢表格,填寫後送出,我們將會盡快為您服務。由敝公司台灣專員或是各家不動產公司的中文專員與您聯繫。

線上諮詢表格

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