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東京地區指南——廣尾指南

廣尾是澀谷區的高級住宅區,鄰近許多國家的大使館(中國、挪威、德國、秘魯、克羅埃西亞、捷克共和國、布吉納法索、剛果和阿曼)。由於許多外國人居住於此,整個街區充滿著不同於東京其他街區的國際氛圍。廣尾車站周邊的國際學校、異國商店及服務提升了該地區的宜居性。廣尾就像其近鄰惠比壽、麻布十番和南青山般充滿了寧靜且時尚的氣氛。

廣尾摘要

  • 有許多國際大使館和異國美食,充滿了國際氛圍。
  • 有許多可雙語服務的店家、國際學校和國際幼兒園,是日本國際家庭和大使館工作人員的熱門居住選擇。
  • 許多高級住宅和專門出租給外國人的住房選擇。
  • 搭乘日比谷線可直達六本木、神谷町和日比谷等主要車站。

地理位置

廣尾坐享東京市中心的地理位置,位於澀谷區東南部。其北面為西麻布和南青山、西北面為澀谷、西南面為惠比壽、南面為目黑,東面則為麻布十番。廣尾位在東京地下鐵日比谷線上,意味著居民可以直達惠比壽六本木神谷町日比谷等主要經濟商業中心,也可直達秋葉原上野等傳統東京商業區。

廣尾有許多專門提供外國人服務的設施、商店、餐廳和咖啡館(例如National Azabu超市(日文:ナショナル麻布スーパー,中譯:國際麻布超市)、多間國際學校和幼兒園,以及提供英語看診的大型醫療院所(日本紅十字會醫療中心愛育診所)等),同時混合著充滿昭和風情的傳統雜貨店和老飯店。國際氛圍和傳統下町情懷完美結合,加上市中心的地理位置,都實現了此街區的宜居性,特別適合外國人居住。

廣尾還以點綴於寧靜並充滿異國風情環境之中的綠蔭環繞的綠色空間聞名,例如知名的有棲川宮紀念公園就在車站不遠處。廣尾是十分適合散步的街區,但由1號出口前往National Azabu超市和有棲川宮紀念公園的途中有小斜坡。

有栖川宮記念公園

沿著2號出口來到地面樓層,您的正前方是外苑西通り道路(東京都道418號,廣尾地區貫穿南北的主要街道),在右手邊您會發現一家出色的葡萄酒商店(Vinos Yamazaki)和廣尾散步通り商店街的入口,這裡除了許多異國風情的點心店和餐飲店,還有許多歷史悠久的小雜貨店、藥局、小型店舖和日式澡堂…等。此出口也是前往知名雙語兒科牙醫矯正牙科診所Dr. Kaku廣尾分院的最近出口。

広尾散歩通り商店街

廣尾住宅選擇偏向大型分讓公寓大厦,例如廣尾花廣尾住宅選擇偏向大型分讓公寓大厦,例如廣尾花園之丘(日文:広尾ガーデンヒルズ,英文:Hiroo Garden Hills))和廣尾花園森林(日文:広尾ガーデンフォレスト,英文:Hiroo Garden Forest),都是大型且有如花園般的優質社區,且均位於紅十字會醫療中心附近,還有(日文:広尾タワーズ,英文:Hiroo Towers),就位於廣尾站1號出口和有棲川宮紀念公園附近。此外,在National Azabu超市的斜坡通往麻布十番車站的南麻布街區之間,可找到許多專為外國家庭設計(或由歐美屋主自行裝修過)的高級低樓公寓大樓和西式獨戶住宅​​。

廣尾花園之丘

National Azabu超市

National Azabu超市(日文:ナショナル麻布スーパー,中譯:國際麻布超市)是一家以西洋進口食材、雜貨和書籍為主的國際超市,廣尾店距離廣尾車站僅幾步之遙。成立至今效法西方國家的超市樣式,為居住在東京的外國人增加了家的感覺。架上備有各種進口產品,並以英文標示商品名稱和售價。如果您想尋找日本超市中通常找不到的食材,那麼這可能就是值得挖寶的好去處。National Azabu超市還提供宅配服務,因此您可以上網訂購食品而不必親自前往超市,雖然逛逛超市也是消磨時間和尋寶的好方式!

National Azabu超市

聖心女子大學

聖心女子大學最早是由聖瑪德琳·索菲·巴拉特(Saint Madeline Sophie Barat)於1916年成立的私立聖心女子學院高等專門學校。於1948年更名為聖心女子大學,至今仍是日本歷史最悠久的女子大學之一,有日本第一的千金大小姐名校之稱。大學校園位於廣尾,還附設聖心國際學校。聖心作為國際教育的基石,是廣尾被認為是東京國際化程度最高的地區之一的原因之一。

聖心女子大學

廣尾的宜居性

東京有許多國際化的社區,但是廣尾(以及六本木和南麻布等)不僅只是個社區,這是一個體現國際生活方式的街區,吸引了許多外國人來此定居。

廣尾有一個非常小的缺點,那就是車站僅有一條地鐵線停靠,因此,當您前往澀谷或新宿等東京其他地方時,都需要轉乘。地下鐵日比谷線是東京最主要的東北-西南向的地鐵路線,可以直達目黑、惠比壽、六本木、銀座、秋葉原和上野等主要街區;還有一個新的車站“虎之門Hills站(虎之門山站)”計劃在2020年東京奧運會開始服務、預計2022年正式完工。根據每個人的需求不同,正在尋找市中心、交通方便居住地的人們或許會選擇更方便轉搭其他電車路線的街區。

對於有學齡前兒童和學齡兒童的國際家庭來說,廣尾非常方便。附近的國際學校包含西町國際學校聖心國際學校和許多國際幼兒園。美國學校、清泉國際學校、聖瑪麗國際學校和東京國際學校等學校校車也有通往廣尾的路線。可雙語服務的醫院、診所和牙醫診所也都在廣尾車站步行距離之內。

比起單身住戶,廣尾更受家庭住戶歡迎。話雖如此,對於任何人來說,廣尾都是個可以住得相當舒適的街區。

文章來源:realestatejapan

東京地區指南——錦糸町

東京的副都心之一

錦糸町為東京的副都心之一,周圍有著不少購物休閒的場所,如在錦糸町站南口有著LIVIN、OIOI等購物中心,還有像東京樂天地等休閒場所可供選擇。錦糸町站南口還是東京東區有名的風俗街之一。

錦糸町位在JR總武線上,光是這一點就可以輕鬆前往秋葉原、新宿、甚至是吉祥寺,整個東京跑透透。只要看準時間,甚至可以不用轉車,就能直達鎌倉。

JR錦糸町站南北

錦糸町以JR錦糸町站分成南北兩側。

錦糸町站周邊服飾店、雜貨店、餐廳、點心店、美容院等林立,是城東地區代表住宅區。南口

東東京重要的風俗店街、場外馬券販賣場WINS、丸井(OIOI)、24小時營業的超市LIVIN(西友)、友都八喜等。與金槍魚塊聞名的鮮魚店「魚寅」也位於車站南口。

車站左邊的四目通上有樂天地。國道14號(京葉道路)往龜戶方向有東京都立墨東醫院。往兩國方面有煞車博物館(ブレーキ博物館)。

防止藥物濫用的口號「不。絕不。」(ダメ。ゼッタイ。)是昭和40年代錦糸町爆發興奮劑擴散事件時,當地警察所發明的口號。 北口

北口近年進行再開發,呈現與歡樂街的南口不同的氛圍。包括有東京東武黎凡特飯店、新日本愛樂交響樂團總部「墨田三聲音樂廳」等。此外還有皇后伊勢丹與生活百貨「ARCAKIT錦糸町」。

在夜晚或假日時,無論車站南北都可見到各式各樣的街頭音樂家在此表演。OLINAS南側的錦糸公園假日吸引許多運動人口來此。

【南口】PARCO

原本JR錦糸町站南口比起北口,多了點樸質的風情,但自從PARCO進駐老舊的百貨LIVIN後煥然一新,多了小資女喜愛的品牌服飾,但同時也保留住昭和時期具有代表性的樂天地SPA。錦糸町幾乎每一間百貨內都有無印良品、與星巴克,不怕買不到熱賣商品。
而PARCO內部的無印良品,可說是裡面坪數最大最為精緻的一個分店,除了有小朋友的遊戲休息空間以外,還提供襪子客製化服務,喜歡無印良品直角設計襪子的朋友,不妨來這裡訂做一雙吧!

【南口】0101丸井百貨

從JR總武線南口一走出來,便能直接看到大家熟悉的0101丸井百貨。近年改裝之後,脫離早期老舊的型態,讓人潮回流之後,與PARCO一起活絡總武線南口。

與銀座等都心地帶的丸井百貨有著不同的消費型態,雖然OL服飾裝櫃較少,但受觀光客喜歡的牌子依然可以在這裡找得到!而MOONSTAR旗下的兒童鞋品牌Genki Kids,在這裡設有專櫃,商品齊全,果然是適合一家大小來逛的百貨。

【北口】 ARCAKIT

讓錦糸町受到觀光客注目的,或許就是進駐ARCAKIT內的赤ちゃん本舗(AKACHAN)吧!除此之外,館內進駐的品牌彷彿就像是為了媽媽所設計的百貨,不管是居家雜貨、親子裝等與小孩有關的大大小小事,都可以在此張羅齊全。

頂樓還可以看到毫無屏障物的晴空塔,頂天立地的晴空塔映著一片晴朗藍天,令人心曠神怡。

すみだ錦糸町河内音頭大盆踊り

自1986年起,每年8月底舉辦盆踴大會。無論大人小孩,大家瘋狂的跳舞,成為錦糸町的新名產。

錦糸町公園

與其他都心景點相比,身處繁華地帶,卻依舊擁有廣大腹地的公園是錦糸町最大的魅力,尤其春天一到也搖身一變成為賞櫻名勝之地。就在半藏門線4號出口一出來便是錦糸公園,有大型遊具、能盡情奔跑的空間,一到春天,更是許多家庭出外野餐的好地點。

而且錦糸町公園還是觀看隅田川花火大会的超棒地點!

結語

電器、百貨公司、嬰兒用品,四通八達的交通網通通聚集在車站附近,讓這處位在下町的錦糸町多了和都內般相同的利便性,還能觀察一般日本人的日常生活方式,是推薦給攜家帶眷的旅客最好的住宿選擇之地。

東京新建公寓4月平均價格大漲,年增率24.9%

本文數據來源專業研究機構——不動産経済研究所,主要來源《首都圏新築分譲マンション市場動向2021年4月度(旧 首都圏マンション市場動向)※修正が入りました》。

2021年4月東京首都圈的新建公寓平均售價比去年同月大漲24.9%,平均每戶7764萬日元。主要受到以下兩點影響:住宅開發商向不動產買賣市場大量釋出新建公寓,超高層公寓牽動市場價格。今年4月,住宅開發商共釋出2089戶新公寓(年增率204.5%),其中440戶為超高層物件。

東京首都圈包含東京23區、東京西部多摩城市、神奈川縣、千葉縣、埼玉縣。

上述銷售數據來自不動產經濟研究所4月份的「首都圈新建分讓公寓市場動向」。這些資料凸顯了今年的不動產市場特徵:東京首都圈的買房者有購買意欲,但供應似乎跟不太上需求。

4月的新建公寓市場動向:

  • 與去年同月相比,東京西部多摩城市的價格漲幅最大,年增率為+ 47.2%,平均價格為5,815萬日元(2020年4月為3,951萬日元)。
  • 理所當然,東京23區的平均價格最高,為10,180萬日元,年增率為+43.0%
  • 東京首都圈整體的契約成交率為73.6%(相較去年同月-5%,但與3月相比持平)。契約成交率是該月成功售出並簽定買賣契約的公寓戶數÷該月發售公寓總戶數。70%以上的契約成交率代表買家市場。
  • 超高層公寓大樓(20層及以上)的物件搶手,契約率為76.4%。四月共有15個物件共440戶,與去年同月相比,公寓戶數增加+182.1%

4月發售的新公寓中,一半以上位在東京23區。各地區新公寓的分佈如下:

  • 首都圈新售公寓合計:2089戶
  • 東京23區:1,068戶 (51.1%)
  • 東京西郊:280戶 (13.4%)
  • 神奈川縣:424戶 (20.3%)
  • 埼玉縣:137戶 (6.6%)
  • 千葉縣:180戶 (8.6%)

東京首都圈新建公寓平均價格–2021年4月

以下是2021年4月相較於3月和2020年4月的新建公寓價格和每平方米(㎡)單價。

2021年4月份新建公寓每一戶的專有面積平均為69.00平方米(㎡)。

東京首都圈新建公寓平方米(㎡)單價–2021年4月

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東京地區指南——神田

神田緊鄰東京的商業中心,是一個忙碌充滿活力的區域,在這裡您可以在繁華的商業區背後發現寧靜的一隅。由於地處東京中心位置,可以十分便捷地搭乘各種火車及地鐵,是嚮往都會生活的人們十分合適的居所,神田也是許多知名大學的所在地。

摘要

  • 位於皇居東北方。
  • 白天充滿著商務人士,夜晚則是上班族紓壓小酌的好去處。
  • 可快速前往主要車站,包含東京車站。
  • 靠近東京最好的慢跑步道之一(皇居外圍5公里的慢跑步道)。
  • 大學城氛圍。明治大學的所在地。

神田交通

電車路線

神田站位於地鐵銀座線和三條JR線上:

  • 山手線
  • 京濱東北線
  • 中央線(快速)

從JR京濱東北線、山手線和中央線(快速)的神田站出發:

  • 1分鐘直達東京站
  • 2分鐘直達秋葉原站
  • 12分鐘直達新宿站

從東京地鐵銀座線的神田站出發:

  • 5分鐘直達上野站
  • 24分鐘直達澀谷站

神田位於東京千代田區,也是幾條JR線和地鐵銀座線的轉運站,雖然神田沒有東京都心的炫目華麗,相反的,它展現了一種首都特有的古老且傳統的魅力。它的地理位置十分靠近東京車站,如果你喜歡大都會生活的便利性,這是一個值得一試的地方!

神田的便利生活

由於位於東京車站、大手町和其他主要經濟商業中心周邊,因此神田也是一個商業十分繁華的區域。但神田並不是一個僅適合上班洽公的地區,對於熱愛運動健身的人來說,它靠近皇居是一個極大的優勢; 皇居外圍的人行道長約5公里,是十分熱門的慢跑步道。

神田周邊還有其他運動健身的好去處,例如有馬康泰(2012年日本最佳健美獎的獲得者)在該地區就開設健身中心,如果您十分重視維持良好的體態,那麼信譽良好的健身中心就是您不錯的選擇!

該地區周圍還有許多歷史古蹟,如果您想欣賞東京傳統與現代融合的歷史建築,那麼神田明神神社等景點非常適合您。

mAAch ecute神田萬世橋,由舊萬世橋車站遺址改建而成的餐館及咖啡店。

當您快速瀏覽神田站周邊時,您會看到許多店家及辦公大樓,您可能會疑惑當地居民實際居住在哪裡,但一旦您離開車站幾條街後,將會發現各式各樣的公寓大樓及住宅區。

由於神田位於東京都心,該地區有許多超市和藥妝店,就近購買日常必需品十分便利。雖然車站附近沒有超市,但車站附近商店街內的餐廳或是走幾分鐘到超市都可以填飽肚子。此外,此處地形相對平坦, 因此很適合騎自行車逛逛,但需要注意的是,該地區“大型”超市數量偏少。

大學城

神田地區也是許多大學的所在地,主要集中靠近神保町站:例如明治大學、專修大學和共立女子大學。車站周圍有許多平價的餐館和書店(例如三省堂書店和二手書店等),都讓神保町站周邊區域充滿了大學城的氛圍。神保町站是一個繁忙的車站,位於三條地鐵線上:都營三田線、都營新宿線和東京地鐵半藏門線。

夜生活

當太陽下山工作結束時,熱鬧的神田夜生活就此展開。由於酒精在工作結束後開始流竄,讓人們過度解放甚至有些粗俗吵鬧,對於女性來說可能不太舒服。當然,這僅限於神田區域內的特定區塊;想避開這些區域的人們,晚上可避開居酒屋及商店街。

神保町&秋葉原

在神田地區,你會發現神保町以其街道上大量的二手書店和咖哩店而聞名。在神保町悠閒地漫步在二手書堆(和黑膠唱片)中是一項十分有趣的休閒活動。

東京秋葉原是聞名國際的數位電子、電器和動漫迷購物朝聖的人氣商圈,也被認為是神田地區的一部分,JR山手線上的秋葉原站距離神田站僅一站距離。

神田地區的大部分位於千代田區,當地托兒所的等候名單人數為零,令人十分印象深刻。這有助於減輕家長們在規劃孩子教育路途中必須尋找適當育兒機構的壓力。

什麼樣的人適合在神田居住?

如果你在東京工作並希望大幅減少通勤時數,那麼神田絕對是您的首選,尤其是嚮往大都會生活的您。但是,如果你需要大一點的居住空間,那麼可能需要找一個更遠的居所。

若您是在神保町周邊眾多大學的學生,且希望能夠步行上學,那麼您可以在神保町或是鄰近的水道橋及御茶水站周邊找到稍微平價的出租公寓。

神田購屋

東京都千代田區 投報率4.65% JR山手線上 5條綫路3個車站!

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文章來源:realestatejapan

高層 VS 低層,日本公寓的樓層越高投資價值越大?

要在寸土寸金的東京買上一套心儀的公寓,無論是對於自住還是投資而言,在挑選方面始終是一個大學問。

由於地質的原因,日本普遍的樓房都比較矮,不過隨著日本政府對於中心城區的建築物限高不斷放寬,塔式公寓(塔樓)在房產市場上就如同雨後春筍般冒了出來。儘管如此,目前在售的高層公寓的房源依舊無法滿足日本人以及海外投資者。而且在疫情期間,日本房地產市場交易量與往年同期相比仍在增長

在選擇公寓的時候,除了地段、戶型等因素需要考慮之外,在樓層上到底買的高一點還是低一點其實也很重要。

低層公寓和高層公寓即便在同一地段,他們所能獲得的居住環境和體驗大不相同,當然購買的價格也不一樣。那麼日本的高層公寓與低層公寓究竟有哪些區別?作為投資者們在購買的時候,需要注意些什麼呢?

就通常情況而言,我們主觀上肯定認為樓層越高越安全、施工工藝越高級、視野也越好。但在日本其實不是的,因為日本公寓樓層的高低在更多情況下是用來劃分不同用途的。這裡先簡單地介紹一下日本對於「高層」以及「低層」的概念。

日本建築基準法沒有對建築物進行過強制規定,但是給出過一個高度參考標準——31米,即以整棟建築物外立面總高度為衡量標準,大致將日本的公寓分為不超過30米、實際樓層數約在6層的「低層公寓(低層マンション)」,以及高度超過31米、實際樓層數約在10層的「高層公寓(高層マンション)」。當然隨著日本政府對於建築物限高地逐漸放開,現在也能在東京見到超過60米、實際樓層在20層以上的「超高層公寓(超高層マンション)」。

在日本的话基本上能摸清的规律是,对于一幢新建的高层公寓,楼层越高,价格越贵。甚至在日本人眼中有一个蛮奇怪的「刻板印象」,就是住得越高,身份越高,基本住在顶层的日本人非富即贵。虽然我们无法求证这种心态对与否,但是能够住在高层公寓对于日本人而言是一种向往这点还是不言而喻的。

高層公寓的優點

由於開發商往往將高層公寓的地址定在車站邊、商業區附近。一來能帶動商業體的人氣,二來也能憑藉「緊鄰交通站點、緊鄰商業區」這些賣點,將公寓以一個非常好的價格售賣出去,這對於公寓開發商和商業區的運營方而言,是「雙贏」的一種做法。

高層公寓擁有絕對好的視野,這是所有低層公寓都無法比擬的,同時,在受光照方面以及通風方面,也是在低層公寓享受不到的。

而且如果選擇的公寓越高,在夏天越能避免昆蟲的侵入。在隱私方面,由於目前高層公寓周邊還是以低層公寓的建築群為主,因此住的高就完全不用擔心隱私洩露等問題。

因为高层公寓房源稀少、又处于市中心地带,这就使得高层公寓在投资保值、增值能力上非常强,对于那些投资日本房产并非用于出租,而是长期自住的话,高层公寓会非常合适(当然价格方面也会比低层的高出不少)。

高層公寓的缺點

高層公寓的缺點其實也挺明顯的,比如如果遇到早上的上班高峰期,等電梯可能就是1號麻煩事。要是有4部、6部電梯倒還好,如果遇到那種只有2部電梯交替運行,或者其中一台電梯出現故障,可能出門上班等待的時間會更長。

儘管現在日本的高層建築都會在設計的時候配有免震、減震的裝置,但如果真遇到停電或者地震之類的不可避免的突發事件,住在高層的住戶想要迅速向下移動,相對來說是比較困難的。

一般來講選擇高層公寓的基本都是那些已經有一定財富積累、工作上大多是職業精英,對於他們來說住房的「面子」、以及居住舒適度是首要考慮的,住在高層往往是一種身份的象徵

低層公寓的優勢

而低層公寓的最明显的一个优点在于,价格会便宜很多。与此同时,低层公寓的保值、增值属性主要还是依靠地段,这就不如高层公寓那么「绝对」。所以对于低层公寓而言,只要地段选得还不错,那么将公寓出租给那些单身、或者是白领小情侣来赚取租金,这也将是一笔很可观的收入。

而且它的房源會比高層公寓要多,選擇的面一下子就寬廣了起來。

相較於在高層公寓中擠電梯難的問題,低層公寓就完全沒有這種煩惱,因為如果真的趕時間,走樓梯也就幾分鐘的事。同樣,遇到一些突發事件,從樓內撤離也比在高層公寓要快

低層公寓的缺點

相較於高層公寓中的大戶型,低層公寓普遍的單間面積是比較小的,但基本也能滿足單身、小家庭居住,如果想要享受那種寬敞的居住感覺,那麼低層公寓可能無法滿足。

那到底應該買高層還是低層呢?

說了這麼多高層公寓和低層公寓之間的優缺點,很明顯能感到,儘管在房屋類型上都屬於公寓,但是其投資思路是截然不同的。

如果手上有充裕的資金,投資習慣是想通過房價、地價本身的增長來實現盈利,那麼高層公寓會比較適合。只是如果純靠市場波動賺取收益,我們認為還是有一定風險,最好是能搭配投資地段稍好的低層公寓通過租金來保證能有一個穩定不收益。

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文章來源shenjumiaosuan

山手線中古公寓10年漲幅超22%,真的是每一站都值得買嗎?

根據ダイヤモンド不動産研究所研究報告顯示,JR山手線中古公寓10年間飆升22%!!!

今天為什麼又要來說說山手線,因為最近在收集數據的時候驚訝地發現,山手線上各站台周邊的中古公寓在房價漲幅以及租金漲幅上出現波動。對於目前正在觀望日本房產的投資者而言,這份最新的投資分析可得收藏好了,以備不時之需。

山手線從品川站出發,繞東京而行,經過東京站、池袋站、新宿站以及澀谷站等熱門站點,是東京的基本交通路線。它更是一條能連接JR、私人鐵路以及路經眾多車站的地鐵沿線,並且也是通往日本其他地區的交通基石。

在山手線上運行一圈需要59分鐘,遇到上下班的通勤高峰時則會延長到60~61分鐘。而就在這1小時的車程內,埋藏著眾多具有投資價值的站台。

山手線從1885年的初代鐵路線開始,經過40年的不斷擴建,直至1925年才正式實施環形運行。從東京都千代田區的東京站開始,途徑品川、澀谷、原宿、代代木、池袋等大站,平均每天有約110萬甚至更多的乘客使用。怪不得在日本上班族眼中,山手線就是高峰通勤時的「救世主」。

也正是由於山手線居高不下的人氣,對那些希望生活在山手線附近的白領們來說,儘管山手線是真的方便,但價格也是「真的貴」。無論是購房成本還是租房成本,都價格不菲。

日本不動產會因為鐵路沿線的繁榮程度而存在高低不同的價位差,尤其像是山手線這樣的人氣線路,放到國內就好比上海的1、2號線市中心,北京的2、4號線市中心一樣——地理位置越繁華,居住成本越高,相應的,投資回報也水漲船高。

日本的房地產市場,無論是購房還是租房,幾乎都遵循「位置、車站第一,面積第二」這一黃金法則。

從房價漲幅上來看,按區域劃分的話,品川區的中古公寓價格增長迅猛,主要因為山手線上2個漲幅非常高的車站——目黑、五反田都在品川區,並且平均價格都在8,000萬日元以上(約合臺幣2000萬元以上),因此在漲幅程度上呈現壓倒性的優勢。

排在房價漲幅首位的是位於澀谷區的原宿以及位於港區的品川站,10年內的房價漲幅均達到了22%!

從原宿站出發,步行就可直達東京地鐵明治神宮前站,在那裡可以換乘千代田線以及副都心線,這兩條也都是人氣比較高的熱門鐵路,單日客流量可達75,341人(最新JR東日本各站的乘車人數)。

明治神宮前站周邊有明治通竹下通,可以基本滿足周邊居民的購物、用餐的需求。當然除了交通方便以外,由於原宿-明治神宮附近有偶像團體的專用舞台——「原宿站前舞台(原宿駅前ステージ)」,這裡也是年輕人的偶像文化發源地。去年年初的時候原宿站也進行了大規模修繕,目前正在投入使用的第三代車站專門為了迎接大客流而重新擴建中央大廳、檢票口,現在的原宿站面對大客流可以說是十拿九穩了。

疫情前竹下通的繁忙景象

如果看整條山手線各站的中古公寓漲幅情況的話不難發現,近10年並非所有站台都有上漲,比如田端站附近的中古公寓在近10年內就出現房價下跌的現象。其實這種情況也不可避免,還是拿田端站來說,其周邊距離上一次開發(2010年~2013年)已經過去了將近10年。因開髮帶來的優勢,現在已經全部消耗殆盡了。再加上田端站的站台正好位於日本所謂「山の手」的邊緣,這就導致周邊居民在生活、通行上不是很方便。

什麼是「山の手」呢?最早是指江戶幕府把江戶城西側的高地開闢出來給家臣住,這片高地就叫「山の手」,另一邊稱為「下町」。現在是用來比喻地勢落差、或者經濟落差較大的兩片相鄰的區域,當然田端站屬於前者。

田端站的站台正好建在「山の手」的邊緣,南北方向上的地勢高低落差過大,使得其便利性和舒適性受到很大的影響。周邊也沒有大型商店或者購物街,最近的餐飲店都要步行400米左右,所以如果是買田端站周邊的公寓,想要通過房價漲幅賺取收益的話,恐怕要失望了。

或者說,為了投資的安全、穩健起見,建議投資者謹慎選擇田端周邊的公寓,哪怕它位於高人氣的山手線上。

儘管如此,田端站周邊的租金還是能夠保持上漲趨勢的,從近10年的綜合收益來看(即房屋價值自身漲幅以及出租後的租金收益之和),不光扭虧為盈,還能達到3.9%的回報,雖然不高,不過也算是一筆相對穩定的投資收益了。

但是作為一個理智的投資者,我們不能把寶完全壓在租金收益上。

目前沒有收到任何關於田端站周邊再開發計劃的消息,這也就意味著,在未來的10年裡,房價可能還會存在波動,如果到時候租金沒有大幅上漲力挽狂瀾,綜合收益或將寥寥無幾。

說到綜合收益濱松町站以8.3%位居首位,前5中,品川、目黑、原宿也都上榜,但是卻有一個新面孔——秋葉原。

很多投資者其實不太看好秋葉原站周邊的房地產市場,因為秋葉原的高人氣僅僅只是因為它是日本動漫、偶像產業的發源地,如果沒了大批的觀光客,秋葉原必然沒有這種熱度。

但是從數據上來看,即便是在疫情這種特殊情況下,秋葉原在租金方面依舊能保持一個穩中有進的趨勢,未來投資秋葉原周邊的公寓,或許也是一個不錯的選擇,但相比濱松町站而言,肯定不及後者。

濱松町站客流量從站台修建初期的每日僅有100人次,增長到現在的每日162,143人次、綜合收益漲到現在的8.3%,不愧是山手線站台中的後起之秀。

在租金方面,我們也比較了山手線上同一站台不同房型的租金高低,其中租金最昂貴的5個車站分別是新橋、濱松町、惠比壽、澀谷以及原宿。

大家也可以根據最新的租金參考,合理安排自己的投資計劃。切記切記!一定要結合比較不同地區的綜合收益,眼光放長遠一點,投資不抱僥倖心理,收益遲早是自己的!

附上山手綫中古公寓綜合收益一覽+10年漲幅一覽表,供您參考👇👇

山手線中古公寓総合收益一覧
山手綫中古公寓10年漲幅一覽表

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参考资料:山手線で住むべき駅ランキング!原宿、品川は中古マンション価格が22%上昇!浜松町は高利回りな物件が多い【完全版】

文章來源:shenjumiaosuan.com

東京首都圈中古公寓和中古一戶建成交量再創新高(東日本不動産流通機構REINS~4月例速報)

2021年4月,東京首都圈的中古公寓和中古單戶住宅(一戶建)買賣人氣旺,創下東日本REINS (東日本不動產流通機構) 自1990年5月成立以來的最高成交紀錄。東京首都圈範圍涵蓋東京都、神奈川縣、埼玉縣和千葉縣。

根據東日本REINS季報,2021年4月,東京首都圈共有3428戶中古公寓成交,比去年同月增加110.4%;共有1347戶中古單戶住宅(一戶建)成交,比去年同期增加98.1%。中古公寓和中古住宅的成交戶數皆連續10月(相較去年同期增加。

成交量增、供應量減

成交量增加的背景與2020年市場釋出的物件數量持續減少有關。在2020全年,由於勞動力和建材成本高昂以及與酒店開發商競爭市中心土地,日本全國的住宅開發商對於在疫情大流行期間釋出新售物件抱持著非常謹慎的態度,使得新建公寓/住宅的市場供應量持續減少。而中古公寓/一戶建住宅的市場供應量同樣也自2020年4月起持續減少中。

新建住宅的供應量減少成為推動中古公寓/一戶建住宅買氣的原因之一。一些購房者轉而尋找供應量較多且價格較低的中古住宅。

中古公寓成交價逐年上漲

2021年4月期,首都圈中古公寓平均成交價格為3826萬日元比去年同期增漲19.5%中古公寓每平方米(㎡)成交價格為59.10萬日元,同樣比去年同期增漲16.1%,連續12月同比上漲。

東京23區是首都圈成交戶數最多的地區,占首都圈全體的41.3%。但與去年同月相比,成交戶數增加最多的地區是多摩地區(比去年同月增長143.6%),其次是橫濱·川崎市(比去年同月增長121.2%)、千葉縣(增率101.0%)。

中古單戶住宅(一戶建)成交量創新高

2021年4月,首都圈中古一戶建住宅的平均成交價格為3406萬日元,比去年同期增漲24.8%、且連續6月同比上漲。平均土地面積為147.22平方米(㎡),比去年同月下降9.5%;平均房屋建築面積為105.95平方米(㎡),也比去年同月下降了0.3%。

2021年4月,東京首都圈中古一戶建住宅的成交戶數比去年同月激增98.1%,共1347戶。此成交戶數創下東日本REINS於1990年5月成立以來的最高紀錄,也連續10月相較去年同期增加。

細看首都圈各地區的成交戶數,年增率皆也都超過20%。與去年同月相比,成交戶數增加最多的地區是東京23區(增率172.3%),其次是千葉縣(增率90.5%)。

附中古公寓及中古戶建住宅價格推移

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最想居住的街道排行榜 2021年 關東版(完整排行榜)

3月初,日本知名企業株式會社RECRUIT發布了日本房產界最具影響力的「SUUMO 住みたい街ランキング2021 関東版」(最想居住的街道排行榜 2021年 關東版)的排名情況。

橫濱自2018年以來連續4年霸榜第一,儘管前三的位置目前沒人能夠撼動,但是下面的排名競爭激烈,不過慶幸的是,千里馬終究還是出現了……

這個榜單從2010年就開始每年在固定時期、以地鐵站周邊的居住舒適度作為調查對象,對全日本的地鐵站進行排名,可以說是對區域房源熱門程度以及居住趨勢最直觀的展示了。

此次的排名主要以關東地區(東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣、茨城縣)為基礎,在7,000名20~49歲的人群中進行問卷調查。

儘管現在仍處於新冠病毒蔓延期間,但橫濱站周邊地區的居住滿意度卻能以1163點的高分位居榜首,由此看出橫濱站周邊的人氣確實不容小覷。

對比了一下2018年~2021年這4年來的數據,前三的寶座始終是橫濱站、惠比壽站以及吉祥寺站,甚至橫濱(1163)和惠比壽(758)的分數差了一整個涉谷(376)還要多。而且橫濱幾乎在各年齡層、各生活階段都獲得了廣泛支持,這對於惠比壽以及排名在其之後的地方有著很大的壓力。

RECRUIT在進行此次調查之前有過一個初步的預判,認為新冠疫情之下的排名波動應該會很大。因為早在2020年中旬就有很多方面表示,日本未來的居住趨勢將會從市中心迅速轉向至郊區城鎮。

儘管前4的排名(甚至是前7的排名)沒有發生變化。但是,但是,但是,近年來排名穩步上升的「さいたま新都心(埼玉新都心)」(4年上升14位),以及目前已經進入前20的「舞濱站」(位於千葉縣)、「桜木町站」(位於神奈川縣橫濱)等站台周邊區域人氣逐漸有旺盛的趨勢。甚至琦玉、千葉、神奈川這三縣的人氣開始對東京都有了抑製作用。因此東京都內熱門站點的壓力在這兩年可能會有些大。

埼玉縣的人氣近幾年被炒高,主要是來源於埼玉人喜歡「自虐」,當然這並不是真正肉體上的自殘自虐,大部分情況是自嘲,就像是2019年上映的一部搞笑電影《飛翔吧!埼玉》一樣。

如果常看日本綜藝或者經常刷日本論壇,甚至看一些八卦新聞的時候,或多或少都會發現,日本各地區之間的市民總喜歡「黑」對方地區,以顯得自己「地位高」。

比方說大阪人會嫌棄京都人古板,京都人也會嫌棄大阪人聒噪,東京人會覺得周邊的埼玉和千葉太過「近郊」之類的。

不過埼玉人呢反其道而行之,還沒等別人來黑自己,自己先自黑起來,像是《飛翔吧!埼玉》就算是自黑中比較有人氣的,這部電影中把埼玉縣瘋狂貶到地底,這也讓埼玉的名氣越來越高。

在去年的榜單裡,像是「大宮站」、「浦和站」、「埼玉新都心站」(三個站台均位於埼玉縣)進步都挺明顯,還有在20名開外的「和光市站(33)」、「川口站(34)」、「所澤站(44)」也都有大進步,埼玉縣非常有可能成為下一匹投資的黑馬。

在投票居民方面,由於投票者可以將選票投給別的都道府縣,因此從投票結果來看,東京都以及周邊4縣大多數的票都投給了埼玉縣。甚至截至今年,在「除埼玉縣以外的居民」給埼玉縣投票的人數都比以往要高。

不僅如此,埼玉縣縣民給本縣投票的人數也處在歷史最高位(55.4%),而且從東京都的投票情況可以推測,東京都民的投票似乎逐漸外流到其他的縣。

此外,在「你覺得哪個城市最有魅力?」的問題中,浦和站、琦玉新都心站以及川越站周邊區域給人的感覺是當地居民非常熱愛自己生活的這座城市。

同樣的道理,埼玉新都心站以及和光市站周邊區域的居民在近幾年也感受到了「啊,原來自己生活的地方也會被人羨慕」這種熾熱的目光。

當然,儘管剛才說到埼玉縣喜歡自黑,但是埼玉縣的居民對自己的城市還是非常尊重的。

新冠疫情除了對居民的生活習慣產生影響,對於日本人對居住條件的選擇上也有一定的變化,以往可能是看中距離公司近、距離公交站近,現在則更加看重周邊配套,尤其是醫療相關的配套設施。

因此在統計最受歡迎的街道的同時,還順帶統計了「越來越受關注的街道」排名,排名前三的站台分別為「錦糸町(東京都墨田區)」、「聖蹟桜ヶ丘(東京都多摩市)」、元住吉(神奈川県川崎市中原區)」。這三個站台就屬於醫療設施完備,並且對疫情敏感度非常高的區域,因此居民好感度一直都在上升。

為什麼一定要關注這種日本當地公佈的各種街區熱度榜單?因為對於投資者而言,我們投資日本房產的目的就是為了盈利,而根據這些由當地人得出的熱度排行能更加好的幫助自己挑選性價比高、空室率低、回報率高的房產。

對於投資者而言,由於近期無法前往日本,對於日本的房地產信息更是只能從一些只言片語中拼湊出個大概。許多人的手上已經開始有了回籠的資金,打算在全球經濟形勢稍作放緩後另覓新的投資項目,神居秒算在這裡建議:不著急,看準了再下手。

對於那些現在猶豫是不是要入手日本房產的投資者而言來說也是如此,儘管很多同行在炒作「抄底」的火熱景象,事實上目前也確實是近幾年來入場日本房產的最佳時機,但仍應該三思而後行、謀定而後動。

與其盲目著急考慮現在該投資哪片區域,不如先問自己幾個問題:

1.自己是否對日本房產有了足夠的了解?

如果您此前有過投資海外房產的經驗,那恭喜你,日本房產市場在這兩年來已經探到了水底,此時入場很划算,成本極低。而如果您是海外房產的投資新手,則建議您先對日本房產有個大致的了解,在後台留言,我們將會盡快為您安排專業的置業顧問進行疑問詳解,祝您首次投資旗開得勝。

2.您可用於投資房產的資金是否充裕?

30萬有30萬的投資方案,300萬有300萬的投資方案。如果打算用30萬的預算小試牛刀,我們不用非要死扣「東京都心六區」這種高人氣的房源,周邊地區的投資回報也並不見得低。而當預算比較充裕時,反倒是可以考慮一下熱門地區、核心地點的房源。如果投資者對地區的選擇依舊摸不著頭腦,我们將為您提供專業的投資分析。

3.是否長期看好日本市場?

無論做什麼投資,不能僅著眼於短期的猛漲收益,一定要看準未來可以持續發展的市場。穩定、積極向上的市場才是投資盈利的源頭,如果寄希望於日本房產能像去年的股票一樣有一波猛漲,並藉此獲得收益,我们建議:收益與風險一定相伴相生,如果您的投資風格更偏向細水長流、穩健增長,那麼日本房產的投資一定是您的最佳選擇。

因此佈局必須要早,心態一定要好,這樣投資機會才不會輕易逃跑。

如果您對日本房產投資感興趣,歡迎郵件到[email protected],或透過Facebook私訊聯繫專員,並請留下您的E-mail / Line等聯絡方式,謝謝!(●’◡’●)

附完整排行榜

文章来源身居妙算,如有侵权请联系删除。

日本的公寓大廈價格持續高檔的原因分析(下)

2020年發生的新冠肺炎危機,雖然仍在持續中,公寓大廈價格卻維持高檔。本篇持續探究可能的原因。

只要持續賣得出去,價格就會持續上漲

用地費與建築費相當於公寓大廈的「成本」,雖然大家多半會以為成本上漲多就會導致價格上漲,但決定東西的價格並不是如此單純,即使賣方想漲價,但若此價格賣不出去的話,東西就會剩下來,如果不能預期「上漲後的價格也能賣出去」,賣方是無法輕易調漲價格的。

也就是說,自2013年開始的新建公寓大廈價格持續上漲的背景中,有支撐即使價格上漲也能持續賣出的事物。

至於買方的經濟狀況是如何呢?雖然上班族的平均年薪從2012年度的408萬日圓上漲至2019年度的436萬日圓,但這約6.9%的上漲率遠不及公寓大廈價格上漲率(約32%)。2019年度的平均年薪甚至比2000年代前半還低,但當時的公寓大廈價格卻比現在便宜很多。

所以,從公寓大廈價格開始上漲的2013年之後,買方購買力應是追不上公寓大廈價格上漲的,但新建公寓大廈卻持續賣得出去,這是為什麼呢?

我想應有人知道答案,亦即「住宅貸款低利率」。從過去資料可知,雖然2012年時利率已非常低,但之後因長期景氣低迷,使得日銀自2016年開始採取負利率政策,造成住宅貸款利率更進一步下跌。

扣除因FLAT35制度不同(團體信用生命保險費改成含在利率內)造成的變化後,現在的固定利率比2012年低了1%以上。

至於機動利率方面,雖然各銀行的基本利率沒有變化,但以網路銀行為中心,實際利率折扣的競爭非常激烈,現在已是最低可至0.4%左右的空前低利率。而大型銀行雖然利率較高,若使用網路申請的話,也已下降至低於0.5%的水準。

可購入額提升數百萬~1千萬日圓以上的「低利率化」

住宅貸款的低利率化產生非常明顯之效果,公寓大廈價格上漲前的2012年時,以固定利率貸款5,000萬日圓的話,每個月須還款約17.3萬日圓;但2019年時,相同的每月還款額可貸到5,900萬日圓。

換句話說,因利率變低,使得購買預算可增加900萬日圓之多。若是機動利率的話,甚至可貸到6,650萬日圓,預算可多1,650萬日圓。

2012年至2019年的首都圏新建公寓大廈平均上漲價格為1,440萬日圓,而住宅貸款的低利率化吸收了大部分的上漲價格,所以買方在不增加自己負擔下,可購入額增加了數百萬到1千萬日圓之多。所以變成即使公寓大廈價格上漲仍賣得出,因為賣得出去所以價格持續上漲的循環。

買賣的基本就是,即使成本增加,若覺得會賣不出去就不會輕易調漲價格,但目前卻持續調漲。筆者認為住宅貸款利率下跌,即為近年公寓大廈價格上漲的關鍵因素。

目前為止,因住宅貸款利率下跌支撐住公寓大廈價格持續上漲,但因利率幾乎已沒有再下跌的餘力,所以今後難以期待因利率下降抵銷價格上漲的效果。那麼,公寓大廈價格上漲終於要停下來了嗎?

山下伸介住宅文章撰者
1990年畢業於京都大學工學部,進入株式會社RECRUIT就職。2005年開始擔任住宅資訊雜誌「SUUMO新建公寓大廈」、「住在都心bySUUMO」等的總編輯長達10年以上,後於2016年辭職獨立。現在活躍於住宅相關主題的企劃、執筆、講座講師等方面,並曾擔任財團法人住宅金融普及協會「住宅貸款顧問」營運委員(2005年~2014年)。現為株式會社KOTO VALUE負責人。

(消息來源:Nomu.com)

日本的公寓大廈價格持續高檔的原因分析(上)

一般來說,不動產市場容易被經濟好壞影響,實際上於2008年金融危機後,不論新建還是中古的公寓大廈,平均價格皆明顯下跌。但2020年發生的新冠肺炎危機,雖然仍在持續中,公寓大廈價格卻維持高檔。

雖然新冠肺炎疫情對經濟的影響可能會超過2008年金融危機,為什麼價格卻沒受到影響呢?探討原因後,可能是因為首都圈的公寓大廈市場正逢歷史性大轉換期所致。本篇將分享近年價格上漲暗藏的玄機。

地價與建築費用上漲是導致公寓大廈價格上漲的主因?

雖然近年公寓大廈價格上漲是由數種要因所致,其中常被提起的多為地價上漲與建築費用上漲。與地價上漲前的2012年相較,東京23區住宅地平均價格已上漲2成以上,但須留意「住宅地」包含有許多離車站較遠,以獨棟別墅為主的地區。

近年公寓大廈注重良好的地點,因車站周邊都市更新而建設的大規模公寓大廈也持續增加,所以距離商業地較近的公寓大廈,土地費用的上漲率應會高於住宅地。

而從商業地地價資料可知,價格持續維持在「最高」,雖然因為此為各都市人氣商業地的單處地價,不可直接跟住宅地「平均」價格進行比較,但仍可知道高便利性的商業地,地價上漲的程度遠高於住宅地。所以綜合來說,可得到公寓大廈土地費用上漲率高於住宅地平均上漲率之結論。

而從集合式住宅(RC結構)建築費指數可知,新建公寓大廈開始上漲前一年的2012年時,建築費指數飆漲了近2成。2012年新建公寓大廈平均價格為4,540萬日圓,2019年已上漲至5,980萬日圓,約上漲32%(引用自不動產經濟研究所「首都圏公寓大廈市場動向」)。

雖然此上漲率稍高於住宅地地價與建築費的上漲率,但考量到距離商業地較近的好地點公寓大廈增加,可說此結果大致反映出地價與建築費用的上漲率。

此外,推動公寓大廈好地點化的背景是因2008年金融危機的教訓,當時因公寓大廈市場惡化,離都心與車站較遠等地點相對不好的物件,販售時遭遇許多困境。

之後,因許多土地開發商即使在大環境不佳時,仍轉成推動條件好的物件,所以公寓大廈持續朝好地點、高附加價值化方向前進。好地點物件比例增加也是推動平均價格上漲的要因之一。

山下伸介 住宅文章撰者
1990年畢業於京都大學工學部,進入株式會社RECRUIT就職。2005年開始擔任住宅資訊雜誌「SUUMO新建公寓大廈」、「住在都心bySUUMO」等的總編輯長達10年以上,後於2016年辭職獨立。現在活躍於住宅相關主題的企劃、執筆、講座講師等方面,並曾擔任財團法人住宅金融普及協會「住宅貸款顧問」營運委員(2005年~2014年)。現為株式會社KOTO VALUE負責人。

(消息來源:Nomu.com)